Zwiększona ochrona właściciela przed nieuczciwym najemcą – najem okazjonalny lokalu mieszkalnego

• 25/10/2017
• Najem okazjonalny

Zastanawiając się, jak uniknąć problemu tzw. niechcianych lokatorów, warto rozważyć najem okazjonalny lokalu. Jakie warunki musi spełnić właściciel, aby skorzystać z przywilejów tej szczególnej formuły najmu?

Najem okazjonalny lokalu został wprowadzony do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ustawą zmieniającą z dnia 17 grudnia 2009 r. Choć od tego momentu upłynęło sporo czasu, do dziś umowa najmu okazjonalnego nie jest często zawierana. W przeważającej mierze wynika to z niewiedzy na temat procedury zawierania tej umowy oraz powszechnego przekonania, że sfinalizowanie umowy najmu okazjonalnego nastręcza spore trudności.

Tymczasem, najem okazjonalny to instrument służący ochronie praw właścicieli mieszkania, pozwalający uniknąć długotrwałego postępowania sądowego o nakazanie eksmisji uciążliwych lokatorów. Dlatego mimo konieczności dopełnienia dodatkowych warunków, warto wziąć pod uwagę ten szczególny model najmu.

Forma umowy

Warunkiem powstania najmu okazjonalnego jest zawarcie umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Takiej samej formy wymaga zmiana tej umowy.

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa dotyczy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co oznacza, że nie może być przedmiotem wynajmu lokalu usługowego.

Wyłączenia ochronne lokatorów

Do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się większości standardów ochrony lokatorów przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W przypadku eksmisji nie zachodzi obowiązek zapewnienia lokatorom lokalu socjalnego. Nie obowiązuje również okres ochronny przed eksmisją, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do lokatorów objętych w ustawie szczególną ochroną (m.in. małoletni, bezrobotni).

Co należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie określonym w żądaniu właściciela, wystosowanym po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego,

2) wskazanie innego mieszkania, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, gdy będzie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu,

3) oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w swoim lokalu mieszkalnym po zakończeniu najmu okazjonalnego.

Obowiązek fiskalny

Skorzystanie przez właściciela z przywilejów wynikających z najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wymaga dopełnienia przez niego obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie uczyni, do umowy nie będą miały zastosowania wyłączenia ochronne praw właściciela.

Na żądnie najemcy właściciel zobowiązany jest potwierdzić zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Eksmisja uciążliwych lokatorów

Jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokatorzy nie chcą opuścić mieszkania, właściciel może znacznie szybciej i skuteczniej dokonać eksmisji.

Z uciążliwymi lokatorami właściciel może sobie poradzić w następujący sposób:

1) Właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia mieszkania, w terminie nie krótszym niż 7 dni, liczonych od doręczenia żądania. Żądanie należy sporządzić na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Koniecznie trzeba zachować dowód wysłania żądania przesyłką poleconą lub uzyskać dowód jego doręczenia najemcy.

2) Jeśli żądanie nie przyniosło oczekiwanego rezultatu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku należy dołączyć żądanie opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do mieszkania oraz potwierdzenia zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego.

3) Procedura ta wyłącza konieczność prowadzenia przed sądem postępowania o eksmisję.

Jak wynika z tej skrótowej charakterystyki konstrukcja najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego z jednej strony wiąże się z nieco bardziej złożoną procedurą w stosunku do tradycyjnej umowy najmu. To zniechęca większość właścicieli do korzystania z tego modelu najmu. Z drugiej jednak strony, większy formalizm proceduralny równoważony jest poprzez zwiększenie ochrony praw właściciela. Warto zatem rozważyć ten instrument, aby w przyszłości być może zaoszczędzić sobie problemu niechcianych lokatorów.